تک‌رقمی کردن سود، مسکن را تکان می‌دهد؟

بخش مسکن یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های دولت‌هاست. زیرا این بخش به دلیل قدرت تحرک‌زایی در اقتصاد، نقش مهمی در پیشبرد اهداف توسعه‌ای کشور دارد. بنابراین عمده تمرکز دولت‌ها برنامه‌ریزی برای رونق‌بخشی سالم به بازار مسکن است.
از سوی دیگر، ایران از مساله‌ تورم مزمن و نرخ سودهای بالا رنج می‌برد و پس‌انداز برای تامین مسکن گریبانگیر مردم طی سال‌های گذشته بوده و هست بنابراین در چنین شرایطی نوسانات در بازار مسکن موضوعی طبیعی بوده و همواره با سیکل مازاد عرضه و تقاضا روبه‌رو خواهد بود. دلیل آن هم برمی‌گردد به عدم یکسان بودن تورم بخش مسکن و رشد قدرت خرید مردم. به هر حال، همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، دولت برای تحریک بازار مسکن و افزایش توان خرید متقاضیان، اقدام جدیدی را انجام داده است، در این راستا، دولت نرخ سود تسهیلات مسکن از محل صندوق یکم مخصوص خانه‌اولی‌ها را به ۹٫۵ درصد کاهش داد.
تسهیلات از محل صندوق یکم مسکن، شامل تسهیلاتی است که از محل سپرده‌گذاری ۱۲‌ماهه به مبلغ ۸۰ میلیون تا ۱۶۰ میلیون تومانی پرداخت می‌شود. البته دولت نرخ سود تسهیلات در سال جاری را طی دو مرحله از ۱۴ درصد به ۹٫۵ درصد کاهش داده که در پی آن اقساط از مبلغ دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به کمتر از دو میلیون تومان کاهش یافته است، در این مقال به دنبال این موضوع هستیم که آیا این تمهیدات تاثیری در افزایش توان خرید متقاضیان مسکن دارد، آیا این اقدام تاثیری در تحریک بازار مسکن خواهد داشت؟
آمار و ارقام حاکی از آن است که با کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم از ۱۴ درصد به ۱۱ درصد تعداد متقاضیان این نوع تسهیلات به دو برابر افزایش یافته است. همچنین تعداد معاملات از ابتدای سال جاری تاکنون ۳۰ درصد نسب به سال قبل افزایش را نشان می‌دهد. البته عمده این رخدادها در هفته‌های اخیر فصل تابستان صورت گرفته است که به نظر می‌رسد ارتباطی به رونق مسکن نداشته باشد، زیرا از یک طرف انتظار مردم از بهبود شرایط مسکن کاهش یافته است و از طرف دیگر، فصل تابستان زمان تعیین تکلیف محل اسکان خانواده‌هاست که لاجرم یا باید خرید کنند یا اجاره کنند. در شرایط فعلی، با رسیدن به پایان فصل تابستان بنابراین دیگر فرصتی برای به انتظار نشستن خریداران جهت افزایش قدرت چانه‌زنی بیشتر و تامین مالی وجود ندارد. بنابراین باید هرچه سریع‌تر نسبت به خرید اقدام کنند. حتی افرادی که زمستان سال قبل تمایل به خرید داشتند و خرید خود را به تعویق انداختند نیز اکنون دست به کار شده‌اند.
در حال حاضر، تنها ابزاری که دولت در یک سال گذشته برای رونق‌بخشی به بازار مسکن از آن بهره جسته است تسهیل در شرایط تسهیلات مسکن بوده است، علی‌ایحال، برای بررسی دقیق‌تر موضوع اینکه آیا این تسهیلات می‌تواند در تحرک بازار مسکن تاثیرگذار باشد لازم است تا از منظر محاسباتی به موضوع بنگریم. همان‌طور که قبلاً اشاره شد، دولت با طرح‌های بهبود شرایط تسهیلات مسکن مانند افزایش مبلغ آن تقریباً به میزان ۵۰ درصد، کاهش ۴۰‌درصدی نرخ سود و افزایش مدت اقساط تا ۱۲۰ ماه، سعی در افزایش قدرت خرید متقاضیان مسکن کرده است.
این تمهیدات از یک طرف تقاضای موثر مسکن را افزایش می‌دهد و از طرف دیگر، با کاهش فزونی عرضه بر تقاضا قیمت مسکن را تحریک خواهد کرد که این یعنی تورم در بخش مسکن، بنابراین دولت شرایط تسهیلات را به گونه‌ای تغییر می‌دهد که اثرات مخرب کمتری بر اقتصاد کشور (تورم) داشته باشد. تسهیلاتی که دولت به متقاضیان مسکن پرداخت می‌کند از محل سپرده‌های مدت‌دار بوده و بخش کمی از هزینه مسکن را پوشش می‌دهد. در این حالت سپرده برای مدت ۱۲ ماه نزد بانک ماندگاری خواهد داشت اما ایرادی که این طرح دارد این است که تسهیلات در این حالت پس از یک سال در اختیار سپرده‌گذار قرار می‌گیرد که بالطبع طی یک سال، قیمت مسکن هر چند ناچیز لیکن افزایش خواهد یافت و قدرت خرید به نسبت کاهش می‌یابد. برای مثال، با توجه به تورم ۵ تا ۱۰‌درصدی طی یک سال، یک خانه ۲۰۰ میلیون‌تومانی، افزایش قیمتی از ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان خواهد داشت، به عبارتی، بخش محسوسی از تسهیلات دریافتی برای جبران تورم مسکن صرف خواهد شد.
در این بخش، کمی به محاسبات تغییرات مبلغ اقساط ناشی از تغییر در مولفه‌های تسهیلات از قبیل کاهش نرخ سود و افزایش مدت اقساط می‌پردازیم و بررسی خواهیم کرد که آیا این تغییرات می‌تواند در پیشبرد اهداف رونق‌بخشی مسکن تاثیرگذار باشد یا خیر؟
با توجه به شرایط قبلی که نرخ سود تسهیلات ۱۳ درصد بود، مبلغ اقساط برای مبلغ تسهیلات ۱۶۰ میلیون‌تومانی با دوره بازپرداخت ۱۲‌ساله چیزی در حدود دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان می‌شد اما در حال حاضر همین شرایط با نرخ سود ۹٫۵ درصد، قسطی معادل یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان را ایجاد می‌کند. بنابراین این تغییر نرخ سود در حدود ۳۰۰ هزار تومان قدرت خرید مردم را افزایش می‌دهد. اما با این اوصاف باز به نظر می‌رسد قدرت خرید عمده مردم بسیار کمتر از آن است که بتوانند چنین تسهیلاتی را به صورت کامل دریافت کنند. برای روشن شدن موضوع مبنی بر اینکه کاهش نرخ سود به چه میزان سود پرداختی تسهیلات‌گیرنده را کاهش می‌دهد نمودار زیر را ملاحظه کنید. با توجه به این نمودار، به ازای کاهش هر واحد درصد در نرخ سود تسهیلات، سود پرداختی کاهش می‌یابد. همان‌طور که مشاهده می‌شود، کاهش نرخ سود تا پنج درصد، صرفاً کاهش مبلغ سود تا ۲۰ درصد را موجب می‌شود.

با توجه به موارد فوق و بررسی‌های مالی، تاثیر کاهش نرخ سود تسهیلات در افزایش استقبال عمومی از تسهیلات صندوق یکم مسکن برای خانه‌اولی‌ها می‌توان گفت شاید جو روانی این موضوع بتواند تعداد سپرده‌گذاران را افزایش دهد، اما در زمان دریافت تسهیلات با مساله‌ بازپرداخت روبه‌رو خواهند شد. بنابراین به نظر می‌رسد دولت برای افزایش توان بازپرداخت اقساط متقاضیان راه طولانی را در پیش دارد. از این‌رو با کاهش نرخ سود تسهیلات حتی تا ۹٫۵ درصد هم این امر میسر نخواهد شد.
یکی از راهکارهای قابل انجام، پرداخت یارانه خرید مسکن به برخی از اقشار جامعه از قبیل خانه‌اولی‌ها با توان مالی کمتر است. در این حالت دولت باید بخشی از مبلغ اقساط (بخشی از سود پرداختی مشتری) را از طریق تهاتر مالیات جبران کند. این سیستم در بانک‌ها از طریق کاهش ذخایر قانونی و احتیاطی سپرده‌های مربوط به خرید مسکن قابل حصول است. از طرف دیگر، افزایش مدت اقساط حتی بیشتر از ۱۲ سال به‌رغم اینکه مبلغ سود پرداختی مشتری (در مجموع) را افزایش می‌دهد اما با کاهش مبلغ اقساط، می‌تواند دامنه تسهیلات‌گیرندگان را توسعه دهد. زیرا با گذشت زمان و افزایش درآمد، مبلغ اقساط ارزش و سهم کمتری از هزینه زندگی را خواهند داشت. البته دولت علاوه بر کاهش نرخ سود تسهیلات صندوق یکم خانه‌اولی‌ها، نرخ سود تسهیلات بافت‌های فرسوده را نیز کاهش داده است. در کل این اقدامات در افزایش روانی قیمت مسکن بی‌تاثیر نخواهد بود.
در این حالت، نظر به اینکه به صورت عادی تورم بخش مسکن (در شرایط رکود) ۵ الی ۱۰ درصد است، افزایش قیمت مسکن قابل توجه شده و اثرات کاهش نرخ سود را از بین خواهد برد. بنابراین پیشنهاد می‌شود که دولت همزمان علاوه بر تسهیل در شرایط پرداخت تسهیلات مسکن (کاهش نرخ سود، افزایش مدت و مبلغ)، رشد نسبی قیمت این بخش را نیز کنترل کند. البته این کنترل‌ها می‌تواند از طریق اعمال اقداماتی برای افزایش عرضه و کاهش قدرت چانه‌زنی فروشندگان نیز انجام شود.