مهمترین نکات در خصوص مالیات اجاره و نحوه محاسبه آن

شناخت قوانین گوناگون همیشه کارآمد است، اما بی‌شک آگاهی مودیان از قانون مالیات‌های مستقیم کمک شایانی به آنان در عمل به وظایف قانونی و بهره‌مندی از تسهیلاتی که قانون برای مودیان در نظر گرفته است می‌کند.

تعریف مالیات اجاره

یکی ازانواع مالیات بر درآمد، مالیات بر درآمد اجاره است. درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است ازکل مال‌ااجاره اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک به مورد اجاره. اگر موجر مالک نباشد، یعنی خودش هم مستاجر باشد، درآمدها مشمول مالیات وی عبارت‌اند از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ملک مورد اجاره.

مهلت دریافت و ارسال مالیات اجاره

اصولا مالیات بر درآمد را باید مودی (تحصیل‌کننده درآمد) پرداخت کند. صاحبان املاک استیجاری باید تا آخر تیرماه سال بعد، اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوطه را به اداره مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند. اگر موجر شخص حقوقی باشد، مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای مالیات بر درآمد اجاره نیست. به موجب تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات بر درآمد مال‌الاجاره پرداختی را کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

نکته ) طبق قانون مالیات‏های مستقیم، هزینه هایی که به موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می شود و همچنین مخارجی که به موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده در صورتیکه عرفا به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه ارزیابی و به عنوان مال الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره بهای سال انجام هزینه اضافه می شود.

محل سکونت،محل سکونت پدر، مادر، همسر یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک، اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک مثبته ثابت گردد که اجاره پرداخت می گردد. در صورتیکه چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک یا افراد مذکور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هریک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات بر درآمد اجاره املاک خارج خواهد بود.

هم چنین ،چنانچه مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون در نظر گرفتن اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک به او داده شود، در مدتی که محل سکونت فروشنده باشد حداکثر تا شش ماه غیراجاری تلقی می گردد و هم چنین مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می شوند در طول مدت اجاره از صد در صد(۱۰۰%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می باشند.

معافیت مالیاتی ناشی از درآمد اجاره

درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می باشد و این معافیت فقط نسبت به واحدهای مسکونی تعلق می گیرد که کابری مسکونی داشته و در عمل هم برای سکونت از آن استفاده می شود.

اگر زیربنای واحد یا واحدهای مسکونی حسب مورد بیش از حدنصاب های تعیین شده باشد، درآمد حاصل از مازاد حد نصاب های مذکور مشمول مالیات خواهد بود. به عبارتی اگر مالکی دارای یک واحد با زیربنای مفید ۲۰۰ مترمربع در تهران باشد، تا ۱۵۰ مترمربع معاف و ۵۰ مترمربع مشمول می باشد . در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ قانون مالیات های مستقیم از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مالیات بر درآمد اجاره مشمول مالیات می باشد. لازم به ذکر است حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی، جوایز و سود ناشی از سپرده های بانکی، درآمد تلقی نخواهد شد. ضمنا اگر مشخص شود اظهارات مودی در مورد نداشتن درآمد دیگری جز املاک، خلاف واقع باشد، مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.

مبنای محاسبه مالیات اجاره

درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهدشد.

هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید، درآمد مشمول مالیات، مابه التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی خواهد شد.

مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقیقی براساس نرخ های مقرر در ماده ۱۳۱ ق.م.م می باشد که با اعمال این نرخ ها به درآمد مشمول مالیات سالانه، میزان مالیات هر سال مشخص می شود و مالیات بر درآمد اجاره برای اشخاص حقوقی براساس نرخ مقرر در ماده ۱۰۵ ق.م.م (۲۵%) می باشد که با اعمال این نرخ به درآمد مشمول مالیات سالانه، میزان مالیات هرسال مشخص خواهدشد.